Рынок первичной недвижимости в России в 2026 году оказался в центре бурных событий. Показатели расторжений договоров долевого участия (ДДУ) достигли рекорда с момента пандемии, что вызывает серьезные опасения у девелоперов и инвесторов.
В прошлом году было аннулировано 14,2 тысячи ДДУ на сумму 155 миллиардов рублей. Интересно, что несмотря на продажи новостроек, которые в денежном выражении превысили 5 триллионов рублей, спрос во многих регионах поднялся на 6-11%. Почему же развиваются такие негативные тенденции?
Причины расторжений: рассрочки и ипотечные кредиты
Эксперты связывают рост расторжений с естественной коррекцией на фоне перегретого спроса, когда льготные программы и рассрочки привели к так называемому «кредитному авантюризму» среди покупателей. Около 40% сделок касаются домов, вводимых в эксплуатацию в 2026 году и позже, при этом ожидания покупателей в отношении низких кредитных ставок не оправдались. По оценкам, каждый третий покупатель столкнулся с нерешаемыми платежами.
Региональные различия: Москва, Питер и Краснодар на передовой
Наибольший рост расторжений наблюдается в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, где высок инвестиционный спрос. В то время как в регионах, где жилье приобретается «для себя», наблюдаются стабильные продажи и даже рост.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий партнёр «Метриум», хотя ипотечные ставки остаются высокими, в следующем году ожидается перспектива выгодного рефинансирования. Прогноз Центробанка на 2027 год предсказывает ключевую ставку в диапазоне 7,5-8,5%.
Сохранение устойчивости рынка
Несмотря на ухудшающиеся показатели, ситуация не критическая: расторжения ДДУ составляют всего примерно 3% от общего объема сделок. Девелоперы заранее закладывают в свои финансовые модели возможность определения до 10% сделок, и, следовательно, устойчивость сектора сохраняется.
Специалисты, такие как Ярослав Гутнов из SIS Development, поясняют, что даже при рекордно высокой ключевой ставке девелоперы показывают относительную стабильность. С ожиданиями снижения ставок и сокращением капитализации депозитов, возможно, активизируется отложенный спрос среди россиян, готовых вложить свои средства.
Будущее: стабилизация или отбор
2026 год станет критическим для девелоперов: около 20% компаний находятся под угрозой. Если ставки не снизятся, этот показатель может увеличиться до 30%. Согласно прогнозам Центробанка, к концу года ключевая ставка может снизиться до 12-13%, что может изменить текущую тенденцию отказов.
Ключевой риск заключается не в банкротствах компаний, а в сокращении новых проектов, что к 2027-2028 годам может стать причиной дефицита жилья и нового всплеска цен.
